Définition :
Cette méthode de vente innovante se situe entre la vente classique et la vente aux enchères, combinant la force d'une salle des ventes avec un système d'appel d'offres, ainsi que les services et la flexibilité d'une vente traditionnelle.
Origine :
La vente interactive, autrefois connue sous le nom de Vente Notariale Interactive (VNI), existe depuis les années 2000. Cette méthode de vente est très répandue dans les pays anglophones, tels que les États-Unis, l'Angleterre et l'Australie, ainsi que dans les pays nordiques. En Suède, 90 % des transactions se font via la vente interactive.
Pour quelle typologie de bien se prête la vente interactive ?
La vente interactive est un outil idéal pour tout type de bien ou de transaction, mais elle s'avère particulièrement pertinente et efficace pour les biens de prestige. Ces biens sont souvent plus difficiles à estimer en raison de leur rareté, ce qui limite les points de comparaison lors des études de marché. Il n'est pas rare d'observer de grandes variations de prix entre différents professionnels. Pour ce type de bien, il existe généralement deux scénarios : soit ils sont vendus très rapidement et au prix (sous-estimation), soit ils mettent beaucoup de temps à se vendre, parfois plusieurs mois ou années (surestimation). Ces biens rares et très demandés ne sont plus vendus au premier venu, mais au plus offrant, à l'instar des ventes aux enchères d'œuvres d'art ou de voitures de collection tout en nous protégeant de la surestimation.
Les différentes étapes
1 - L'estimation du bien
Pour estimer un bien, nous procédons à une étude de marché comparative. Cette approche consiste à comparer des biens similaires récemment vendus et d'autres actuellement en vente dans le même secteur. Cette étape est essentielle pour fixer le prix de premier appel d'offre et conseiller au mieux le vendeur sur le prix de réserve.
Toutefois, et notamment pour les biens rares, il est important de noter qu'une estimation n'est pas une science exacte ; elle sert seulement de point de départ. La valeur d'un bien correspond au montant qu'un acheteur est prêt à payer.
Afin d'assurer la vente au meilleur prix, il est crucial d'attirer tous les potentiels acheteurs et de créer une compétition saine et équitable entre eux.
Pour ce faire, le prix de départ est fixé entre 20 et 30 % en dessous de l'estimation.
Le jour de la vente sera le moment de vérité.
2 - la préparation du bien
La mise en valeur immobilière, également appelée home staging, est essentielle pour présenter un bien sous son meilleur jour. Cela le rend plus attrayant et permet aux acquéreurs de se projeter plus facilement, augmentant ainsi les chances de provoquer un coup de cœur.
3 - reportage photo et vidéo
Dans un monde où l'image est primordiale, les photos et vidéos jouent un rôle essentiel dans la commercialisation d'un bien immobilier.
Comme le disait Confucius, "Une image vaut mieux que 1 000 mots."
Elles captent immédiatement l'attention des acquéreurs, créant une première bonne impression en mettant en avant ses atouts.
Dans un marché concurrentiel, les visuels de qualité permettent de différencier le bien des autres et d'attirer plus l'attention des acheteurs potentiels et faciliter leur prise de décision.
4 - la diffusion et visite du bien.
Un bien immobilier atteint son taux d'attractivité le plus élevé dans les 2 à 3 semaines suivant sa mise en vente. Passé ce délai, plus le temps passe, plus le bien se déprécie, suscitant des inquiétudes chez les prétendants à l’achat.
C'est pourquoi la communication autour du bien et les visites doivent être concentrées dans ce laps de temps.
Pour mobiliser un maximum d'acheteurs, le bien sera diffusé sur tous les canaux le plus porteurs (SeLoger, Belle demeure, Luxe résidence, Leboncoin.fr) ainsi que sur les réseaux sociaux à un premier prix d'appel attractif.
5 - Jour J
La vente se déroulera sur une durée de 1 à 2 heures le jeudi de la 4ème semaine.
Après avoir visité le bien, les candidats acheteurs pourront télécharger leur pièce d'identité et leur plan de financement, puis accéder à la salle des ventes virtuelle, sécurisée et anonyme, via la plateforme de notre partenaire 36h Immo, pour y déposer leurs offres par appel d'offre.
Pour plus de transparence, après s'être inscrit à la vente, ils auront accès à tous les documents liés à la vente du bien (expertises...)
À l'issue de l'enchère, le vendeur sélectionnera la meilleure offre en fonction du montant proposé et du plan de financement.
Les avantages :
Pour le vendeur
1 - Opportunité d'Obtenir le Meilleur Prix du Marché grâce à la Confrontation de l'Offre et de la Demande
Les enchères permettent d'atteindre un prix optimal, reflétant la véritable valeur du bien sur le marché.
2 - Délai Court
La vente est finalisée en environ 4 semaines, ce qui accélère le processus comparé à une vente traditionnelle et réduit les délais d'attente.
3 - Calendrier des Opérations Planifié
Un calendrier précis est établi, incluant toutes les étapes nécessaires :
- Publicité : Mise en place de campagnes publicitaires ciblées pour maximiser la visibilité du bien.
- Séances de Visites : Organisation de visites programmées pour attirer un maximum d'acheteurs potentiels.
- Dates de Réception des Offres : Dès le début du processus de vente, une date de transmissions des offres est défini avec le vendeur.
4 - Transparence Totale :
Les offres sont enregistrées et visibles en temps réel, permettant au vendeur de suivre l'évolution de la vente de manière transparente et instantanée.
5 - Choix du Meilleur Dossier :
À la fin de la période d'enchères, le vendeur peut choisir la meilleure offre parmi celles reçues, garantissant une décision éclairée et optimale.
Pour l'acquéreur
1. Sérénité :
- Temps de Réflexion : Les acheteurs ont le temps de réfléchir avant le début des enchères, car aucune offre ne peut être émise avant cette date, leur permettant de prendre une décision éclairée.
2. Transparence :
- Informations Complètes : Tous les éléments du bien (expertises, procès-verbaux d'assemblées générales, etc.) sont disponibles sur la plateforme, assurant une transparence totale et permettant aux acheteurs de se renseigner en profondeur avant de faire une offre.
3. Simplicité :
- Participation Gratuite : Il n'est pas nécessaire de déposer un chèque ou de consigner de l'argent pour participer, rendant le processus accessible et sans coût initial pour les acheteurs.
4. Rassurant :
- Concurrence Visible : Voir les offres d'autres personnes intéressées par le même bien peut conforter les acheteurs dans leur décision d'achat, en leur montrant qu'ils ne sont pas seuls à valoriser le bien à ce niveau.
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1. Compétition saine :
- Équité des Offres : Les acheteurs sont sur un pied d'égalité, chacun ayant la même opportunité de surenchérir. Ce n'est plus le premier venu, le premier servi.
Conclusion
Les enchères interactives offrent une méthode efficace et transparente pour vendre un bien immobilier, apportant des avantages significatifs tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs. Pour les vendeurs, cela signifie une vente rapide, bien organisée, et l'assurance de l'avoir vendu à son meilleur prix. Pour les acquéreurs, cela apporte sérénité, transparence, simplicité, et une assurance d'acheter au juste prix grâce à la concurrence visible. Cette approche moderne et bien encadrée garantit une transaction optimale pour toutes les parties impliquées.
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